Liczy ratę, całkowity koszt i RRSO dla kredytu mieszkaniowego, przy ratach równych albo malejących. Oprocentowanie składasz z dwóch części, tak samo jak robi to umowa.
Kalkulator
Co składa się na ten wynik
- Kwota kredytu400 000,00 zł na 25 lat
- Oprocentowanie5,75% (stawka bazowa 3,85% plus marża 1,90%)
- Rata miesięczna2 516,43 zł
- Odsetki przez cały okres354 927,68 zł
- Całkowity koszt kredytu354 927,68 zł
- Całkowita kwota do zapłaty754 927,68 zł
- RRSO5,90%
- Wskaźnik LtV80,0%, wkład własny 100 000,00 zł
- Górna granica rekompensaty za wcześniejszą spłatę12 000,00 zł, art. 40 ust. 3 ustawy o kredycie hipotecznym
Stawki obowiązujące 2026-10-09, rok 2026, zweryfikowane 2026-10-07. Wynik ma charakter informacyjny.
Stawka bazowa plus marża, a nie jedna liczba
W umowie ze zmienną stopą oprocentowanie to suma dwóch składników. Marża jest zapisana na stałe i bank nie może jej jednostronnie podnieść. Stawka bazowa żyje własnym życiem i zmienia się co kilka miesięcy, w rytmie określonym w umowie.
Dlatego pytanie o wysokość raty za pięć lat nie ma dobrej odpowiedzi. Ma ją natomiast pytanie o wysokość marży, bo ta zostaje z Tobą do końca.
W kalkulatorze stawka bazowa jest wpisana na starcie jako WIBOR 3M z 7 października 2026 roku, czyli 3,85 procent. To wartość początkowa, nie prognoza, więc przed rozmową w banku podmień ją na bieżącą.
WIBOR odchodzi, wchodzi POLSTR
Według mapy drogowej reformy wskaźników referencyjnych, ogłoszonej przez administratora GPW Benchmark, w nowych umowach od 1 stycznia 2027 roku stosowany będzie wyłącznie POLSTR. Ostatnim dniem opracowywania stawek WIBOR i WIBID ma być 31 grudnia 2036 roku.
Starsze umowy nie znikną z dnia na dzień. Mapa drogowa przewiduje dla nich konwersję na nowy wskaźnik ze spreadem korygującym, tak dobranym, żeby sama zamiana nie podniosła ani nie obniżyła raty w dniu przejścia.
Raty równe czy malejące
Przy malejących pierwsza rata jest wyraźnie wyższa, bo część kapitałowa jest stała, a odsetki liczą się od pełnego salda. Za to łączne odsetki wychodzą niższe, czasem o kilkadziesiąt tysięcy przy kredycie na ćwierć wieku.
Haczyk jest w zdolności kredytowej: bank bada ją po pierwszej racie, więc przy malejących trzeba mieć wyższy dochód na tę samą kwotę. Sprawdzi to kalkulator zdolności kredytowej.
Jak te dwa warianty wypadają na konkretnych liczbach, pokazuje porównanie raty równej i malejącej przy 250 tys zł.
Co stoi poza tym rachunkiem
- Wyceny i wpisu do hipoteki. Operat szacunkowy, opłata sądowa i podatek od ustanowienia hipoteki to osobne wydatki przy starcie.
- Ubezpieczenia pomostowego. Płacisz je do czasu prawomocnego wpisu, a po wpisie bank zwraca pobraną nadwyżkę.
- Podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie z rynku wtórnego to 2 procent ceny, poza kredytem.
- Zmian stawki bazowej. Rachunek zakłada jedno oprocentowanie przez cały okres, czego przy zmiennej stopie nie będzie.
Wcześniejsza spłata i rekompensata
Prawo do spłaty w każdej chwili daje art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym i bank nie może go niczym warunkować. Na wniosek musi też w ciągu siedmiu dni roboczych podać koszt takiej spłaty wraz z założeniami.
Rekompensatę wolno pobrać tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy ze zmienną stopą, i nie wyższą niż 3 procent spłacanej kwoty ani niż odsetki za rok. Ile faktycznie da się zyskać, policzy kalkulator nadpłaty.
Jak to liczymy
- Oprocentowanie składamy ze stawki bazowej i marży banku, bo tak zapisana jest każda umowa ze zmienną stopą.
- Przy ratach równych część odsetkowa maleje, a kapitałowa rośnie. Przy malejących część kapitałowa jest stała, więc pierwsza rata jest najwyższa.
- RRSO liczymy tym samym wzorem z załącznika nr 4, doliczając prowizję i stałe opłaty miesięczne do przepływów.
- Górną granicę rekompensaty za wcześniejszą spłatę bierzemy z art. 40 ust. 3 ustawy o kredycie hipotecznym: mniejsza z dwóch kwot, 3% spłacanej części albo odsetki za rok.
Kalkulator liczy według stawek obowiązujących 2026-10-09, a ich zgodność z aktem Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami sprawdziliśmy 2026-10-07.
Czego ten kalkulator nie obejmuje
- Stawka bazowa wpisana na starcie to WIBOR 3M z dnia podanego przy źródłach, a nie prognoza. WIBOR i POLSTR zmieniają się każdego dnia roboczego, więc przed decyzją sprawdź bieżącą wartość.
- Nie liczy kosztów okołokredytowych: wyceny, wpisu do hipoteki, podatku od czynności cywilnoprawnych ani ubezpieczenia pomostowego.
- Nie sprawdza, czy bank udzieli kredytu. To rachunek raty, a nie ocena zdolności kredytowej ani decyzja kredytowa.
- Przy oprocentowaniu okresowo stałym zakłada jedną stawkę do końca umowy. W rzeczywistości po okresie stałym umowa wraca do stawki zmiennej albo stała jest ustalana na nowo.
Podstawa prawna
- Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentamiart. 38-41 · Dz.U. 2017 poz. 819
- Ustawa o kredycie konsumenckimzałącznik nr 4 · Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715
Przeliczenia i poradniki w tym dziale
Często zadawane pytania
Z czego składa się oprocentowanie kredytu hipotecznego?
Ze stawki bazowej i marży banku. Marża jest zapisana w umowie na stałe, a stawka bazowa, dziś WIBOR, zmienia się w rytmie określonym w umowie.
Raty równe czy malejące wychodzą taniej?
Malejące dają niższe odsetki łącznie, bo kapitał spłaca się szybciej. Kosztem jest wyższa pierwsza rata, a bank bada zdolność kredytową właśnie po niej.
Kiedy WIBOR zniknie z umów?
Według mapy drogowej reformy w nowych umowach od 1 stycznia 2027 r. stosowany będzie wyłącznie POLSTR, a ostatnim dniem opracowywania WIBOR i WIBID ma być 31 grudnia 2036 r.
Ile bank może wziąć za wcześniejszą spłatę?
Przy zmiennej stopie tylko w pierwszych 36 miesiącach i nie więcej niż 3 procent spłacanej kwoty ani niż odsetki za rok od niej. Tak stanowi art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym.
Czy kalkulator liczy koszty okołokredytowe?
Nie. Wycena nieruchomości, opłata sądowa, podatek od ustanowienia hipoteki i ubezpieczenie pomostowe są poza tym rachunkiem i trzeba doliczyć je osobno.
Kto odpowiada za tę stronę
Autor
Tomasz Michalik
Autor i redaktor treści
Tomasz Michalik jest autorem i redaktorem serwisu Licznia.pl, z ponad 7-letnim doświadczeniem w tworzeniu rzetelnych treści dotyczących wynagrodzeń, podatków, finansów i praktycznych obliczeń. Koncentruje się na dokładności, aktualności informacji oraz przedstawianiu złożonych zagadnień w prosty i zrozumiały sposób.
Weryfikacja merytoryczna
Jan Kowalski
Ekspert ds. podatków i finansów
Sprawdzono: 8 października 2026